Der Mangel!

In § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wird gesetzlich geregelt: "Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

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Zu klären ist damit, was unter einem Mangel zu verstehen ist.

Nach Auffassung der stetigen Rechtsprechung (BGH NJW 2000, 1714) ist unter dem Begriff des Mangels eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten zu verstehen, durch welche die Tauglichkeit der Mietsache zu dem von den Mietvertragsparteien konkret vorausgesetzten Gebrauch völlig aufgehoben oder erheblich gemindert wird. Enthält der zwischen den Parteien vereinbarte Mietvertrag keine Regelungen über die Beschaffenheit der Mietsache, so liegt ein Mangel der Mietsache immer dann vor, wenn diese von der üblichen Beschaffenheit abweicht (sogenannter objektiver Fehlerbegriff (Knöpfle NJW 1987, 801)). Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die übliche Beschaffenheit bei einem Neubau anders als bei einem Altbau zu beurteilen ist!

Von einem Mangel der Mietsache ist aber auch dann auszugehen, wenn dieser eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, gemäß § 536 II BGB. Dabei ist unter dem Begriff der Eigenschaft jede Beschaffenheit der Sache selbst und jedes tatsächliche oder rechtliche Verhalten, das für die Brauchbarkeit oder den Wert der Mietsache von Bedeutung ist und seinen Grund in der Beschaffenheit der Mietsache selbst hat, zu verstehen.
Zugesichert ist die Eigenschaft, wenn der Vermieter durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, welche Vertragsinhalt wurde, dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand einer bestimmten Eigenschaft (jedes der Mietsache auf gewisse Dauer anhaftende Merkmal) bzw. die Folgen des Fehlens einstehen will.
Zu beachten ist dabei, dass eine allgemeine Beschreibung der Mietsache noch keine Zusicherung darstellt!

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Als typische Beispiele für Mietmängel sollen hier nur der Ausfall eines Lifts, Stockflecken infolge Pilzbefalls, eine unzulängliche Isolierung, Feuchtigkeit, fehlende Beheizbarkeit und Ungeziefer genannt werden.

Was kann man als Mieter tun?

Kraft Gesetz kann mit Eintritt eines Mangels die Miete gemindert werden, gemäß § 536 I BGB.

Liegt ein Mangel vor, den der Vermieter zu vertreten hat (!), oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug (!), so kann der Mieter neben der Mietminderung auch einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen, gemäß § 536 a I BGB.

Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug (!) ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist, gemäß § 536 II BGB.

Zu beachten ist dabei, dass die oben genannten Anprüche aus §§ 536, 536 a BGB nicht durch den Mieter geltend gemacht werden können, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder die mangelhafte Mietsache vom Vermieter in Kenntnis des Mangels angenommen hat (§ 536 b BGB)!

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Neben den Ansprüchen aus § 536 f. BGB kann vom Mieter auch ein Anspruch aus § 320 BGB auf Zurückbehaltung des Mietzins (sogenannte Einrede des nichterfüllten Vertrages) geltend gemacht werden. Bei ganz erheblichen Mängeln kann gegebenenfalls eine außerordentlich fristlose Kündigung (§ 543 BGB) erfolgen.

Was muß man als Mieter tun?

Zeigt sich ein Mangel der Mietsache während der Mietzeit oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache erforderlich, so hat der Mieter den Vermieter darüber zu informieren (§ 536 c I BGB)!
Unterlässt der Mieter eine solche Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536 c II BGB)!

Wieviel darf gemindert werden?

Die Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall ab. Eine gewisse Übersicht über entsprechende Mietminderungshöhen können Sie sich mittels der auf dieser Internetseite enthaltenen Urteilsdatenbank verschaffen. Um diese aufzurufen müssen Sie einzig den folgenden Link "Gerichtliche Urteile zur Höhe der Mietminderung finden Sie hier!" anklicken.

Gerichtliche Urteile zur Höhe der Mietminderung finden Sie hier!

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Wie geht ein Mieter vor um zu mindern?

Zuerst muß der Mangel dem Vermieter angezeigt werden. Zugleich sollten Sie als Mieter eine angemessene Frist setzen, bis zu welcher der Vermieter den Mangel beheben soll. Für die Mietminderung wird eine Fristsetzung nicht vorausgesetzt, jedoch ist diese Voraussetzung für den Ersatz eines eventuellen Verzugsschadens.

Beispiel:

Hiermit teile ich Ihnen mit, das aufgrund mangelhafter Abwasserleitungen im Badezimmer meiner Wohnung die Dusche nicht abläuft. Ich möchte Sie daher bitten, diesen Mangel bis zum .... (Datum; angemessener Zeitraum) zu beseitigen. Bis zur Beseitigung des Mangels werde ich den Mietzins um 15% kürzen.


Schicken Sie Ihrem Vermieter diese Mängelanzeige per Einschreiben mit Rückschein, um den Beweis der Mängelanzeige zu ermöglichen. Natürlich können Sie sich den Empfang der Mängelanzeige auch persönlich schriftlich von Ihrem Vermieter bestätigen lassen und damit die nicht unerheblichen Briefportogebühren sparen!

Nachdem Sie Ihrem Vermieter den Mangel mitgeteilt haben, können Sie entweder den Mietzins in entsprechender Kürzung überweisen oder aber die Miete unter Vorbehalt normal weiterzahlen und später den Minderungsbetrag vom Vermieter zurückfordern. Im letzteren Fall sollten Sie aber unbedingt beachten, dem Vermieter mitzuteilen, dass Sie die Rechtspflicht zur vollen Zahlung des Mietzinses nicht anerkennen und die Zahlung nur vorbehaltlich der Rückforderung des Minderungsbetrages erbringen.

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Gibt es hilfreiche Bücher?

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Mit Hilfe des Buches "Mietmängel von A-Z" von Ernst-Otto Bruckmann, Deutscher Anwaltverlag, können Sie sich auf 92 Seiten ausgiebig zum Thema Mietmängel informieren. Das Buch ist im Jahr 2001 bereits in der 4. Auflage erschienen und kostet augenblicklich 25,00 Euro. Derzeit ist im Fachhandel kein anderes Buch erhältlich, welches sich ebenfalls so ausgiebig mit Mietmängeln beschäftigt!
Wollen Sie das Buch bestellen, so können Sie dies durch einen Klick auf die Abbildung. Sie werden dann direkt an den Internetbuchhändler "Brandenburg-Buch" weitergeleitet und können dort Ihre Bestellung sofort durchführen. Das aufgeführte Buch ist innerhalb von 2 bis 3 Werktagen versandfertig bzw. wird in dieser Zeit geliefert. Der Versand erfolgt versandkostenfrei! Die Bezahlung kann per Rechnung, aber auch mittels Kontolastschrift erfolgen. Für die Bezahlung per Rechnung können Sie sich bis 14 Tage nach Erhalt des Buches Zeit lassen. Eine Anmeldung für diesen Service ist ebenfalls nicht erforderlich! Nutzen Sie diese Einkaufsmöglichkeit und sparen Sie Zeit, Fahrtkosten, Parkgebühren, etc. und lassen Sie sich Ihre Bücher bequem und kostenlos direkt nach Hause liefern! Selbstverständlich können Sie über die folgenden Buch-"Links" auch jedes andere themenfremde Buch versandkostenfrei bestellen!




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